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Vendre une maison en succession : ce qui bloque, et dans quel ordre régler
À retenir
- Aucune vente n'est possible avant la signature d'une déclaration de transmission notariée.
- Si le testament donne au liquidateur le pouvoir de vendre, il vend seul. Sinon, accord des héritiers ou du tribunal.
- Sans liquidateur nommé, tous les héritiers doivent signer la vente.
- Avant de distribuer l'argent, il faut deux certificats fiscaux, comptez des semaines, voire des mois.
Mis à jour le 3 août 2026 · Sources : Éducaloi, Code civil du Québec
Vendre la maison d’un proche décédé n’est pas une transaction immobilière ordinaire. Avant même de parler de prix ou d’acheteurs, il faut franchir des étapes juridiques, et chacune peut bloquer la vente si elle est sautée.
Voici l’ordre réel des choses. Pour le processus de vente général, voyez notre page vendre sa maison.
Peut-on vendre une maison si la succession n'est pas réglée ?
Non. Il faut d’abord signer une déclaration de transmission devant notaire.
Cet acte transfère officiellement la propriété au nom de la succession et devient, selon les mots d’Éducaloi, « en quelque sorte le titre de propriété de la succession ». Tant qu’il n’est pas signé et inscrit au Registre foncier, la maison ne peut pas être vendue, même si un acheteur se présente avec une offre au prix.
Le notaire a besoin du certificat de décès pour la préparer.
À retenir
- C’est l’étape la plus souvent découverte trop tard.
- Des familles mettent la maison en vente, trouvent un acheteur, puis apprennent qu’il faut plusieurs semaines de démarches notariales.
- Faites préparer la déclaration de transmission avant la mise en marché.
Qui a le droit de vendre : le liquidateur ou les héritiers ?
Cela dépend de ce que dit le testament.
| Situation | Qui signe la vente |
|---|---|
| Le testament donne au liquidateur le pouvoir de vendre | Le liquidateur, seul |
| Le testament ne donne pas ce pouvoir | Le liquidateur avec l’autorisation des héritiers, à défaut, celle du tribunal |
| Aucun liquidateur nommé | Tous les héritiers doivent signer |
C’est la source la plus fréquente de blocage : un seul héritier qui refuse suffit à arrêter la vente lorsque l’unanimité est requise.
Que faire si les héritiers ne s’entendent pas ?
- Le rachat entre héritiers, un héritier rachète la part des autres, à la valeur inscrite à l’inventaire.
- L’autorisation du tribunal, lorsque le liquidateur n’a pas le pouvoir de vendre et que les héritiers refusent.
- La médiation, plus rapide et beaucoup moins coûteuse qu’un recours judiciaire.
Attention à un piège : un héritier qui s’approprie un bien de la succession avant la fin de l’inventaire est réputé avoir accepté la succession, avec ses dettes, même celles qu’il ignorait.
Combien de temps, et comment évaluer la maison ?
Plus longtemps qu’une vente ordinaire, et l’essentiel du délai est administratif, pas commercial.
- Recherche testamentaire et obtention du certificat de décès.
- Déclaration de transmission notariée et inscription au Registre foncier.
- Inventaire des biens, devant notaire ou deux témoins, avec avis de clôture publié au RDPRM et dans un journal local.
- Mise en marché et vente.
- Certificats fiscaux avant toute distribution de l’argent aux héritiers.
Cette dernière étape mérite attention : le liquidateur doit obtenir un certificat de distribution des biens de Revenu Québec et un certificat de décharge de l’Agence du revenu du Canada. Éducaloi prévient qu’il peut s’écouler « plusieurs semaines, voire plusieurs mois » avant de les recevoir.
À retenir
- La maison peut être vendue avant l’obtention des certificats fiscaux.
- Mais l’argent ne peut pas être distribué aux héritiers tant qu’ils ne sont pas là.
- Sans eux, le liquidateur peut être tenu personnellement responsable des impôts impayés.
Comment évaluer une maison pour une succession ?
À sa valeur marchande, et c’est une obligation légale, pas un choix. L’inventaire doit inscrire chaque immeuble avec sa désignation officielle et sa valeur. Comme le note Éducaloi, « généralement, on opte pour la valeur marchande ».
Éducaloi recommande explicitement, si vous ne pouvez pas l’établir vous-même, de recourir à un évaluateur agréé ou à un courtier immobilier du secteur.
- L’évaluation municipale est figée à une date de référence passée et ne reflète pas le marché du jour du décès.
- Une valeur sous-estimée à l’inventaire peut créer un gain en capital imposable artificiellement élevé au moment de la vente.
Qui entretient la maison pendant la liquidation ?
Le liquidateur, et c’est une obligation. Il doit veiller à ce que la succession ne perde pas de valeur : maintenir l’assurance habitation et la renouveler à échéance, entretenir le terrain, déneiger, faire les réparations urgentes.
Deux réflexes quand la maison est inhabitée : changer les serrures, et vérifier les exigences de l’assureur, plusieurs polices imposent une présence ou des visites régulières dans une résidence inoccupée, faute de quoi une réclamation peut être refusée.
À retenir
- Déclaration de transmission notariée avant toute mise en marché.
- Pouvoir de vendre du liquidateur : vérifiez le testament en premier.
- Sans liquidateur, tous les héritiers signent.
- Inventaire à la valeur marchande, courtier ou évaluateur agréé recommandés.
- Certificats fiscaux avant de distribuer l’argent.
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Cette page explique le droit en vigueur au Québec de façon générale. Pour votre situation, consultez un notaire.
FAQ
Peut-on vendre une maison si la succession n'est pas réglée ?
Non. Il faut d’abord signer une déclaration de transmission devant notaire. Cet acte transfère officiellement la propriété au nom de la succession et devient son titre de propriété.
Qui a le droit de vendre : le liquidateur ou les héritiers ?
Si le testament donne au liquidateur le pouvoir de vendre, il vend seul. Sinon, il doit obtenir l’autorisation des héritiers ou, à défaut, celle du tribunal. Si aucun liquidateur n’a été nommé, tous les héritiers doivent signer.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison en succession ?
Plus longtemps qu’une vente ordinaire. L’essentiel du délai est administratif : recherche testamentaire, déclaration de transmission, inventaire, puis certificats fiscaux dont l’obtention peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.
Comment évaluer une maison pour une succession ?
À sa valeur marchande, qui doit figurer à l’inventaire. Éducaloi recommande un évaluateur agréé ou un courtier immobilier du secteur. L’évaluation municipale peut fausser le calcul du gain en capital.
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