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Assurance hypothécaire : quand elle devient obligatoire
À retenir
- L’assurance hypothécaire devient obligatoire sous une mise de fonds de 20 %.
- Elle protège le prêteur, pas l’emprunteur, même si c’est l’emprunteur qui la paie.
- La mise de fonds minimale suit trois tranches selon le prix d’achat.
- À 1 500 000 $ et plus, le prêt ne peut pas être assuré : 20 % minimum.
- La prime s’ajoute généralement au montant du prêt et se rembourse avec lui.
Presque tous les premiers acheteurs y sont soumis, et presque aucun ne sait qui elle protège. L’assurance hypothécaire n’est pas une protection pour vous : c’est une garantie que le prêteur exige, et que vous payez.
Les seuils de mise de fonds
| Tranche du prix d’achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| Les premiers 500 000 $ | 5 % |
| La portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $ | 10 % |
| Une propriété de 1 500 000 $ ou plus | 20 %, et le prêt ne peut pas être assuré |
Ces tranches se cumulent. Pour une propriété de 700 000 $, la mise de fonds minimale correspond à 5 % des premiers 500 000 $ plus 10 % des 200 000 $ suivants, soit 45 000 $.
Sous 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré. À partir de 20 %, l’assurance n’est plus exigée. Voyez notre page combien faut-il pour acheter une maison pour le calcul complet avec les frais annexes.
Qui elle protège, et qui la paie
C’est le point que presque personne n’explique clairement.
L’assurance hypothécaire protège le prêteur contre le risque de défaut de paiement. Si l’emprunteur cesse de payer et que la vente de l’immeuble ne couvre pas le solde, l’assureur indemnise la banque.
L’emprunteur paie la prime, mais n’est pas protégé par elle. En cas de défaut, il reste redevable : l’assurance ne l’efface pas, elle protège le créancier.
À ne pas confondre
- L’assurance hypothécaire protège le prêteur contre votre défaut de paiement. Elle est obligatoire sous 20 % de mise de fonds.
- L’assurance vie hypothécaire rembourse le solde à votre décès. Elle est facultative et distincte.
- L’assurance habitation couvre le bâtiment et vos biens. Elle est exigée par le prêteur, mais n’a rien à voir avec les deux précédentes.
Ces trois produits sont régulièrement confondus au moment de la signature, y compris par des acheteurs avertis.
Comment la prime se paie
La prime se calcule en pourcentage du montant emprunté, et ce pourcentage augmente à mesure que la mise de fonds diminue. Plus vous mettez d’argent comptant, plus la prime baisse.
Dans la très grande majorité des cas, elle est ajoutée au montant du prêt plutôt que payée d’avance. Deux conséquences que les acheteurs découvrent souvent après coup :
- Vous payez des intérêts sur la prime pendant toute la durée de l’amortissement.
- Au Québec, la taxe de vente sur la prime ne peut pas être financée : elle est payable à la signature chez le notaire.
Ce dernier point est un poste que beaucoup d’acheteurs oublient de prévoir dans leurs liquidités. Voyez aussi les frais de notaire et la taxe de bienvenue, deux autres sommes qui arrivent en dehors du prêt.
FAQ
Qui protège l’assurance hypothécaire ?
Le prêteur, pas l’emprunteur. Elle garantit à la banque le remboursement du solde si l’emprunteur fait défaut et que la vente de l’immeuble ne suffit pas. L’emprunteur paie la prime sans en être bénéficiaire, et reste redevable de sa dette en cas de défaut.
Quelle est la mise de fonds minimale au Canada ?
Elle suit trois tranches : 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $, et 20 % pour une propriété de 1 500 000 $ ou plus, cas où le prêt ne peut pas être assuré. Les tranches se cumulent.
Comment éviter l’assurance hypothécaire ?
En versant une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat. C’est la seule façon. Certains acheteurs y parviennent avec un don familial, un retrait au titre du RAP ou du CELIAPP. Voyez notre page sur les programmes pour premiers acheteurs.
La prime se paie-t-elle d’avance ?
Habituellement non : elle est ajoutée au montant du prêt et remboursée avec lui, ce qui signifie que vous payez des intérêts dessus. Au Québec, la taxe de vente applicable à la prime fait toutefois exception : elle ne peut pas être financée et doit être payée à la signature chez le notaire.
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