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Contrat de courtage : ce que vous signez avec un courtier
À retenir
- Le contrat de courtage est un contrat écrit qui vous lie pour une durée déterminée.
- Le contrat exclusif confie le mandat à un seul courtier : vendre par vous-même peut malgré tout donner droit à la rétribution.
- La durée se négocie. Elle n’est pas imposée par la loi.
- Lisez la clause de résiliation avant de signer, jamais après.
- La rétribution peut rester due si un acheteur présenté pendant le contrat achète peu après son échéance.
C’est le document qui vous engage le plus longtemps de toute la transaction, et celui que les vendeurs lisent le plus vite. Un contrat de courtage n’est pas une entente de principe : c’est un contrat, avec une durée, des obligations réciproques et des conséquences financières.
Exclusif ou non exclusif : la différence qui compte
| Contrat exclusif | Contrat non exclusif | |
|---|---|---|
| Nombre de courtiers | Un seul | Plusieurs possibles |
| Diffusion | Généralement inscrit sur Centris et partagé avec les autres courtiers | Variable selon l’entente |
| Si vous trouvez l’acheteur vous-même | La rétribution peut rester due selon les termes du contrat | Dépend entièrement de ce que prévoit l’entente |
| Engagement du courtier | Plus fort : il investit dans la mise en marché | Plus limité |
| Usage courant | La formule la plus répandue en résidentiel | Plus rare |
Le point sensible est la troisième ligne. Beaucoup de vendeurs supposent qu’une vente conclue par leurs propres moyens échappe au contrat. Selon les termes signés, ce n’est souvent pas le cas.
La durée, et ce qui survit à l’échéance
Aucune loi n’impose une durée. Elle se négocie, comme le reste. Un mandat court vous laisse la possibilité de changer de courtier ; un mandat long rassure le courtier qui investit dans la mise en marché.
Trois clauses à lire avant de signer
- La durée exacte et la date d’échéance.
- La clause de protection après échéance : si un acheteur présenté pendant le contrat achète dans les semaines suivant sa fin, la rétribution peut rester due.
- Les conditions de résiliation : préavis exigé, frais réclamés, dépenses de mise en marché remboursables.
Cette deuxième clause existe pour une raison légitime : elle empêche qu’un vendeur laisse expirer le contrat pour conclure directement avec un acheteur trouvé par le courtier. Mais elle vous engage au-delà de la date que vous aviez en tête.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Un contrat de courtage se négocie avant la signature, pas après. Trois éléments méritent d’être discutés explicitement.
La rétribution. Aucun taux n’est fixé par la loi au Québec. Elle peut prendre la forme d’un pourcentage, d’un montant forfaitaire, d’un taux horaire ou d’une combinaison. Demandez par écrit la liste des services couverts. Chiffrez-la avec notre calculateur de commission.
Le plan de mise en marché. Photos professionnelles, visite virtuelle, diffusion, calendrier de visites. Ce qui n’est pas écrit n’est pas promis.
Qui fera le travail. Dans une équipe, le courtier rencontré n’est pas toujours celui qui fera les visites et négociera.
La meilleure protection reste de rencontrer deux ou trois courtiers avant de signer. Voyez comment choisir son courtier.
FAQ
Peut-on résilier un contrat de courtage ?
Le contrat prévoit ses propres conditions de résiliation, qui varient d’une entente à l’autre : préavis à donner, frais réclamés, remboursement des dépenses de mise en marché déjà engagées. C’est la clause à lire avant de signer, car elle détermine votre marge de manœuvre si la relation ne fonctionne pas.
Dois-je payer la rétribution si je vends moi-même ?
Avec un contrat exclusif, c’est souvent le cas. Le contrat confie le mandat à un seul courtier et prévoit généralement que la rétribution est due si la propriété se vend pendant sa durée, quel que soit l’artisan de la vente. Vérifiez précisément ce que prévoit le vôtre.
Quelle durée faut-il négocier ?
Aucune durée n’est imposée par la loi. Un mandat plus court vous laisse la liberté de changer si les résultats ne viennent pas ; un mandat plus long incite le courtier à investir davantage dans la mise en marché. Discutez-en ouvertement plutôt que d’accepter la durée proposée par défaut.
Que se passe-t-il après l’échéance du contrat ?
Vous redevenez libre, sous réserve de la clause de protection. Si un acheteur qui a visité ou été présenté pendant le contrat conclut peu après son échéance, la rétribution peut rester due au courtier. Cette période est précisée au contrat.
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